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宅地化 　  　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裏畑（第1期宅地化予定地）　　　第2期はこちら

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●　概要 　実家（現在は別荘）は祖父の代までは農家でしたので、家の周りに畑と田があり、田は40年以上前に埋め立てて休耕田になっています。したがって、家の周囲は開放的で見晴らしがよいのですが、年数回の除草が必要で管理が煩わしくなってきました。2人の息子は関東地方で会社勤めなので、将来のことを考えて私が元気なうちに宅地化して売却することを検討しました。 　5年ほど前にまだ母が生きていた時に、母の意向を受け現況のまま売却の検討をしたことがありますが、近くの不動産屋に打診したところ、あまりの安さに驚き、その時は中止しました。 　その後私が引退し、書斎小屋をDIYで建築して不動産の知識も少し得たので、この際自分で宅建資格を取り、個人の宅建業者として自分で宅地化と販売まですべてやってしまおうと考えるに至りました。その方が暇つぶしになるし、現況で売るよりも少しは付加価値を高めることができると考えたからです。  宅建資格の取得 （宅建合格体験記） 2012/11〜2014/4 　書斎小屋が完成した直後の2012年11月頃に宅建主任者資格の取得を決意し、約1年間の自宅学習を経て2013年10月の宅建試験に合格しました。 　この間の経験を体験記としてまとめました。 　なお、合格の翌年の2014年1月に宅建実務講習を受け、2014年4月に宅建資格の登録が完了しました。 宅地化作業計画 2014/3〜2014/5 　水道管、ガス管、下水道管の現況を調査し、宅地化に必要な工事内容の見極めを行い計画書を作成します。 　その後、土地の測量・分筆、電柱移設、排水溝工事、道路拡幅、土盛り・整地、擁壁設置、などの費用見積もりを行います。 宅地化収支分析 2014/5〜2014/6  見積データと販売金額を積算して本ビジネスの採算性を検討します。 現況のまま売却する選択肢も検討します。  宅地化検討結果 2014/6時点  上記の検討結果をもとに、宅地化ビジネスのGO/NOGOの判断を行いました。 2014年6月時点での結論は 　　　　　　　宅地化は当面延期する。 　その理由と延期解除の条件を説明します。 宅建業の開業 　宅地化GOの決断をした場合は、宅建業免許の申請、営業保証金の供託または宅建協会・保証協会への加入、宅建業5点セットの整備を行い、宅建業を開始します。 宅地化工事  　以下の工事の実施状況を記録します。 1期  2期  　●　土地の測量・分筆 　●　電柱移設工事（東北電力） 　●　水道配管工事 　●　道路拡幅・排水溝工事 　●　土盛り、整地工事 　●　車庫解体撤去、伐木・伐根工事 　●　擁壁工事 　●　土盛り、整地工事 　●　水道配管工事 宅地の販売 　宅建業のHP作成、折り込み広告作成・配布を行い、販売を実施します。 宅建業の廃業 　廃業手続き、公告を行い、営業保証金または弁済業務保証金分担金を回収します。