宅地化計画

宅地化

宅地化作業計画

ホーム > 宅地化 > 宅地化作業計画

●　概要
	水道管、ガス管、下水道管の現況を調査し、宅地化に必要な工事内容の見極めを行い計画書を作成します。　同時に、土地の測量・分筆、電柱移設、道路拡幅、排水溝設置、水道配管、土盛り・整地工事などの費用見積もりを依頼します。

●　基本方針

　下図に宅地化対象の土地を含む図を示します。
図の左側の斜線部が畑、上側の斜線部が休耕田（と車庫）です。
　宅地化には初期投資が必要で売れないリスクもあるので第1期は畑（区画3と区画4）、これが完売したら第2期は休耕田（区画5と区画6）と2段階に分けて行う予定です。
　区画1は隣家との境界域で道路拡張は行わず、処分未定です。区画2は市道の拡張部分で、工事完了後市に寄付します。造成費用は自己負担ですが、完成後の管理責任は市に移行します。

　

●　水道配管図

　下図は水道の配管の取り方を示す図です。
本宅地化において、最大のネックは区画3と区画4への水道の引き込みです。
　計画段階では図の下の市道にある配管（50㎜径、水色の太線）から引き込むことを想定していたのですが、これはすでに許容（20戸）を超える29戸に分岐しているので、新規の分岐はできないとのことで、図の上の県道にある配管（100㎜径）から分岐しなければなりません。このために県道と市道を掘り起こして配管し、区画3へはB点へ、区画4にはC点まで引き込む必要があるのです。当初の想定通りに下の市道から配管できれば、市道の拡幅部分（現状畑）に引き込めるので大幅に少ない費用でできたはずなのです。この費用負担は造成業者にかかるので大きなダメージです。

　2期分の区画5には現在自宅用にD点の引き込み口があるのでそのまま流用でき、区画6には右の市道にある50㎜管からE点に分岐すればよいので市が負担してくれます。しかし、自宅用にはD点の代わりにF点への引き込みが必要で、この費用は掛かります。

　なお、下水道の配管は下水道負担金を納めることにより市が工事を行い、畑は500㎡を超えるので2つの分岐をカバーできます。休耕田の方は500㎡に満たないので1分岐は市負担、他の1分岐は自己負担になりますが、水道管の分岐と同時に行えるので費用は抑えられると思われます（具体的な負担は市に要確認）。

　ガスの配管は本・支管が道路沿いにあるので分譲後の所有者が個別にガス会社に申し込んで行います。最近はオール電化も増えているので必ずしも必要ないからです。

　

●　宅地化の作業内容

　第1期宅地化（対象:畑）では以下の作業を行います。

No	項目	内容	備考
1	測量と分筆	現状は2筆になっている土地を4筆（区画1～4）に分ける。	区画1は幅2mで隣家との境界域。大雪の場合隣家の落雪の可能性あり。道路拡張は行わない。取扱いは未定。
2	宅地化設計	宅地1，2との境界に蓋付きの側溝を設け、側溝と既存道路の間に水道管を敷設して道路拡張するための構造設計を行う。	区画3と区画4の土盛りのレベルは市道と同じ水平面とする。
3	電柱の移設	道路拡幅に対応するために電柱2本と支柱1本を約1.5m北側に移設する。電柱の位置は、中心が敷地境界から50㎝とする。	東北電力が無償でやってくれる。ただし、土地分譲後再度移設する場合は地主負担が条件。申し込みから2，3か月で完了予定。
4	道路拡張および配管工事	道路の幅を現状水路側の端から5mに広げる。拡張部分に側溝と水道管を敷設する。水道管、下水管は敷地内に分岐しておく。	費用は自己負担で完成後市に寄付をする。側溝と水道管工事費の一部は市から補助が出る可能性あり。提出書類：①道路工事施行承認申請書、②工事場所の位置図、③工事場所の平面図、④工事の場所の横断面図、縦断面図および構造図、⑤同意書、⑥帰属承諾書、⑦損害賠償責任負担請書
5	土盛りと整地	土地の表面に土を盛り、整地を行う。これで宅地化工事は完了。	区画3の隣地に排水路があり、この端部が区画3に接しているので、この水路への土留め対策も行う（コンクリートのプレートを置くだけでもよさそう）。
6	宅地の販売	宅建業を開業し、販売活動を行う。	地目は現況は「畑」であるが、売買契約締結後7）項の手続きを経て「宅地」に変えることを重要事項として説明する必要がある。
7	地目の変更	売主と買主連名で ①土地改良区に「農地転用等の同意願」を提出する。 ②農業委員会に「農地法第5条第1項の規定による許可申請書」（転用と権利移転の申請）を提出する。	売却対象土地が都市計画区域外のため、用途変更で宅地にする場合は、4条申請（この場合は建売）、または5条申請（売主・買主共同で転用と権利移転を申請）を行う。 5条申請の場合は、買主の建築図面や資金計画を提示する必要がある。　必要書類は、①申請土地の登記事項証明書、②申請土地の地番を表示する図面、③申請土地の位置及び付近の状況を表示する図面、④申請土地に建築しようとする建物または施設の面積、位置及び施設物間の距離を示す図面、⑤資金計画申出書、⑥その他（転用者についての参考事項=家族構成）
8	引渡し	売買代金の受け取りと不動産登記（権利移動）を同時に行い、引渡しを完了する。	司法書士に依頼する。

　第2期宅地化（対象:休耕田）では以下の作業を行います。

No	項目	内容	備考
1	測量と分筆	①母屋の宅地を車庫側の側溝の延長線で2つに分筆する。 ②休耕田を、区画5と区画6の面積がほぼ同じになるように分筆する。	区画5と区画6は宅地と田の土地を含むが、地目の変更と合筆は後で行う。
2	宅地化設計	①現状の側溝と擁壁を市道まで直線的に延長する ②南側の町有物置との境界に土留めを設置する設計を行う。	区画5と区画6の土盛りのレベルは県道と同じ水平面とする。
3	車庫の解体、伐木	①車庫の解体と廃棄を行う。 ②柿の木2本と桜の木1本の伐採、伐根を行う。	冬の間、車は農具小屋に入れておく。全土地売却後、今の農具小屋を作り直すことを検討する。
4	擁壁、側溝工事	①車庫の擁壁と側溝を市道まで延長する工事を行う。 ②町有物置との境界はブロック1，2段の土留めを設ける。	市道との境界には土留めは設けない。
5	配管工事	区画5用の水道は現状自宅用の配管を使う。区画6用の水道は南の市道から分岐する。	自宅用の水道管は現状では車庫脇を通っているが区画5を売却すると使えなくなるので、畑わきの道路下から引き直す必要がある（第1期の工事に含めるかは要検討）。
6	土盛りと整地	土地を県道と同じ高さにするため土を盛り、整地を行う。
7	宅地の販売	前項までで宅地化の工事は完了するので、売却の活動を行う。	地目は現況は「田」であるが、売買契約締結後8項の手続きを経て「宅地」に変えることを重要事項として説明する必要がある。
8	地目の変更	売主と買主連名で ①土地改良区に「農地転用等の同意願」を提出する。 ②農業委員会に「農地法第5条第1項の規定による許可申請書」（転用と権利移転の申請）を提出する。地目を「田」から「宅地」に変更する。	畑の場合と同じ書類を提出する。
9	引渡し	売買代金の受け取りと不動産登記（権利移動）を同時に行い、引渡しを完了する。	司法書士に依頼する。
10	土地の合筆	①車庫の敷地と休耕田の北側を区画5として合筆する。 ②母屋の敷地を分筆した分と休耕田の南側を区画6として合筆する。	この作業は売却後に行うので、買主が行う。合筆登記は自分でできる。分筆したままにしておいても構わない。

●　関連組織

　宅地化に関連する役所や企業をリストアップします。

No	関係先	依頼・相談内容	依頼・相談結果	状況
1	東北電力	道路拡幅を行うために電柱の移設を依頼する。	土地売却後の移設は地主負担という条件で無償でやってもらえることを確認済。	2014/3/20相談済。道路構造設計後申請する。
2	市役所維持管理課	道路拡幅手続きについて相談する。	帰属承諾書、損害賠償責任負担請書、同意書（町内会長）は自分で作成する。工事場所の位置図、平面図、横断面図・縦断面図・構造図は業者に依頼する。	2014/3/20相談済。道路構造設計後申請する。
3	市役所ガス水道局	ガス、水道、下水道の敷設状況を確認する。	ガス・水道管の配置図、および、下水道管の配置図を購入した。市の指定工事業者の一覧をもらった。	2014/3/20相談済。
4	土地改良区	農地転用等の同意願を提出する。	農業委員会の転用許可を得るためにはまず土地改良区での手続きが必要。宅地化の際は清算金の支払いも必要。	2014/3相談済。提出書類受領済
5	農業委員会	5条許可（転用・権利移動）の手続きについて相談する。	提出書類について説明を受けた。司法書士に頼むと数万円かかるが、相談しながら自分で作成可能。	2014/3相談済
6	土地家屋調査士、測量士	境界の測量と分筆登記を依頼する。	業者選定中。農地法の許可申請、地目変更登記、開発許可申請、合筆登記は自分で行う予定。	2014/3相見積済
7	市指定工事業者1（第1期）	道路拡幅、側溝敷設、水道管敷設、ガス・下水分岐、土盛り、整地作業を依頼する。	全工事を一括請負できる業者に依頼する。	2014/3～5相見積済
8	市指定工事業者2（第2期）	車庫の解体撤去、伐木撤去、擁壁敷設、側溝敷設、土盛り、整地作業を依頼する。	全工事を一括請負できる業者に依頼する。	2014/4～5見積済
9	不動産屋	土地を現況のまま売却する場合の買い取り価格の見積もり	目標価格を提示して、その金額に達したら現況で売却する予定。	2014/4～5見積済
10	税務署	個人事業主として登録する。	個人事業の開廃業届出書、所得税の青色申告承認申請書を提出する。	宅建業開業時に提出する
11	法務局	営業保証金の供託、土地の地目変更・合筆などの処理。	営業保証金を供託する場合は銀行口座より1000万円振り込む。合筆など自分でできる処理は相談しながら行う。	営業保証金の供託か、保証協会への加入かは未定
12	宅建協会・保証協会	宅建業開業のための弁済業務保証金を払う。	入会金、弁済業務保証金、年会費など払い込む。（保証協会のみの入会は不可）	同上
13	印刷会社	新聞のチラシ印刷を委託する。	ネットでの購入が安い。	「プリントパック」が第1候補
14	新聞配達所	新聞のチラシ配布を委託する。	対象紙、配達区域、配達日を選択できる。	資料入手済
15	司法書士	土地の権利移動と代金支払いの仲介を依頼する。	業者選定中	ネットで相場確認済

●　スケジュール

2014年3月　　　　　各種関係先とのコンタクトを開始。
2014年3月～5月　見積もり依頼
2014年5月～6月　見積もり評価
2014年6月　　　　　方針決定（現況のまま売却、宅地化実施、延期または中止）

宅地化を実施する場合、第1期分として約半年かかる。
　　測量、分筆：　1ヵ月
　　電柱移動：　2～3か月
　　道路拡幅、上下水道工事、土盛り・整地：　2か月
売却は2015年にずれ込むので、工事も2015年にずらす可能性あり。