| ● 宅地化検討の結論 |
| |
2014年3月から具体的な検討を進めた結果、2014年6月時点で以下の結論に至りました。
宅地化は当面延期する。
以下にその理由を記します。
1．宅地化コストが予想以上に高いことが判明した。
特に畑の宅地化において、水道管の配管コストが当初予想を大幅に超えました。
当初畑の西側の市道にある50㎜管から分岐できるものと想定していましたが、市のガス水道局が今年度からはこの管からの分岐は許可しないことにしたとのことで（不公平な決定に憤慨しました）、畑の東側の県道から引かねばならなくなりました。県道から引く場合、県道だけではなく、市道も10mほど掘らねばならず、工事費が2倍以上になった（と思われます）。見積は業者により、180万円から240万円のばらつきがありますが、最終的には市のガス水道局が見積および決定をします（業者を通じて事前に見積もりをしてもらうこともできるようです）。
西側の市道にある50㎜管は本来20戸に制限したいところ、すでに29戸に分岐しているとのこと。（なぜ9戸は許容し、この時期に急に制限するのか？については納得できる説明はありませんでした。）ただし、並行して走っているガス管は劣化したら更新するので、その際に水道管も100㎜管に更新され、その後はこの100㎜管から分岐することができます。ガス管は数年（10年くらい?）前に更新されたので次の更新まで10年前後はかかりそう。息子の代になれば当初の想定通りに低コストで水道管を引くことができると思われます。
そのほかに、休耕田の方は擁壁工事とそのわきの排水溝の工事費が予想以上かかるのと、土地売却に伴い自宅への水道配管を変える必要があり、その費用も掛かることが判明しました。
2．不動産屋が売却可能性について非常に慎重である。
現況のまま売れれば手間がかからないので、現況での見積もりを近くの不動産屋に依頼したところ、売却の可能性について非常に慎重でした。
この不動産屋によると、この市域では土地の面積というより値ごろ感（絶対金額）が重要であるとのこと。ターゲットの顧客は年収400万円くらいで、土地と家屋で2500万円前後に収める必要がある。そのためには土地価格は500万円以下に抑えたい。この結果、畑の部分は私が2区画で想定していたところを3区画にするとのこと。
また、近傍地域の売り出し物件との比較、この土地が旧村区域内にあること、道路を5mに拡幅しても県道出口は5mにできない（隣家事務所がある）ため市の除雪車が入らない、最近供給が増えてきており買い手市場になっている、などの理由を挙げて売れ残りの可能性などのリスクを並べ立てました。
業者はできるだけ調達コストを下げたいのは当たり前ではありますが、私が見積依頼するときに伝えておいた希望価格（=即決価格、宅地化後の販売価格のほぼ半分）に対して結果はその半分でした。私の昨年の株の税引き後利益にも満たない金額だったので全くの問題外で、即商談終了。結構長い時間をかけて見積もっており、途中で希望金額の確認もしていたのにこの結果はちょっと理解に苦しみます。
ただ、話の中で、広い屋敷をそのまま購入したいという客もいるので、将来母屋も含めて処分する場合、まず全体をそのまま売ることも検討したほうがよいとのアドバイスをいただきました。
確かに都会のそこそこの蓄えのある人なら、都会の10分の1以下の価格で広い屋敷（約740坪）を手に入れられるなら、別荘として買ってもよいという人はいそうな気もします。
3．営業保証金1000万円の調達に問題発生
宅建業を開業するには営業保証金1000万円を法務局に供託するか、宅建協会及び保証協会に加入して入会金＋弁済業務保証金＋年会費を支払うかの選択が可能です。私としては定期預金の一部を解約して営業保証金に充当する予定でしたが、妻がこれを拒絶したため方針変更を迫られました（これは冷や水を浴びせられた気分で、その直後は憤りもありましたが、本計画を冷静に見直すきっかけになりました）。
一応宅建協会への入会について調査したところ、戻ってこない捨て金が100万円ほど必要で、コスト増大の一因になります。しかも、宅建協会が保証を与えるので、宅建協会の役員が面接して審査するとのこと。資産状況などもすべてさらけ出す必要があり、だんだんやる気が失せてきました。
4．老後生活の安寧を乱したくない
自分のへそくりで営業保証金と宅地化コストをまかなうこともできないことはないですが、そのためには株の大部分を処分して現金化する必要があります。
その結果として宅地販売が思うようにいかなかったら（資金回収が滞ったら）、今の自由気ままな生活の維持が厳しくなる可能性があります。宅地化によって得られる利益は大したことがないのに、失敗した場合の不利益は残りの人生を台無しにする可能性があり、それは何としても避けたいというのが宅地化実行に踏み切れない理由です。
|
|
| ● 宅地化実施の条件 |
| |
当面延期するということは実行する可能性もあるわけで、それには以下のケースが想定されます。
①水道の敷設コストが低くできる状況になった場合。
例えば、市が市道側の50㎜管を100㎜管に代えるか、バイパス管を追加増強した場合など。
今後数年内の可能性は低いと思われます。
②景気が好転して住宅需要が増え、価格アップも可能になった場合。
これは近隣の不動産の売れ行き状況をウオッチしていればある程度見極められると思います。
現在、原発停止の影響による景気低迷があるようで、再稼働があれば可能性が高まります。
③追加の余裕資金が500万円以上できた場合。
リスク軽減のための余裕資金（工事費が無駄になっても現状維持できる資金）ができたら着手の再検討をします。
昨年は幸運にも株の利益が税引き後で500万円超得られましたが、さらに500万円以上儲かった場合着手の可能性が高まります。今年から株の税率が20％になったので500万円得るためには625万円の税引き前利益が必要。今年は昨年ほどうまくいっていないので、年内達成は困難と思われます。
|
|
| ● 当面の対策 |
| |
宅地化を検討したそもそもの原因は除草などの土地管理の負荷を軽減することでした。宅地化の延期に伴い、この対策として、以下を考えています。
①土地を整地（平滑化）して除草効率を上げる。
バックホーをレンタルして土地を平らにし、除草をしやすい土地にします。
これにより、手持ちのエンジン付き芝刈り機または刈払機での除草が大幅に楽になります。
とはいえ、夏季の雑草の成長は速いので、芝刈り機の場合は2週間に一度、刈払機の場合は（根の付け根までカットできるので）月に一度はカットする必要があります。
②除草剤の効果を試してみる。
除草剤は発芽の抑制を行うので草を刈るよりも作業の間隔を長くすることができます（2か月に1回くらい？）。友人はこれを勧めるのですが、まだ経験が少ないので今後試行していきたいと思います。
今年の春、母が使っていた手こき式の噴霧器で畑に除草剤を噴霧してみましたが、ハンドルで押し込み式のポンプ（蓄圧式）のため非常に体力（腕力）を使いました。ただ、除草剤は100倍に希釈しても十分に効果があることは確認できましたので、屋敷内全体の除草に1回3500円前後で済みます。
今後は、噴霧器を（ハンドルを引くポンプまたは電動ポンプ付に）アップグレードして試してみたいと思います。
2014年7月21日追記： 噴霧器は結局ハンドルを引くポンプ式（15リットル）のものを購入しました（9,980円）。背に担ぐタイプで、満タン4回で屋敷全体に散布しましたが、腕への負担は押し込み式に比べ全然少ないです。除草剤は、ラウンドアップマックスロードを100倍希釈して使用しました。（参考: 除草道具一式）
|
|
