| ● 宅地化のコスト |
|
業者見積をベースに宅地化のコストを積算してみました。
リスク費用としては以下が考えられます。
● 販売不振の場合、広告費の倍増、宅建協会等の年会費の増大、値下げによる収入減
● 着工遅延の場合、物価上昇、消費増税による増大
|
| |
No |
項目 |
見積 |
実績 |
内容 |
備考 |
共
通 |
1 |
宅建受験費用 |
|
42,538 |
参考書、模試、受験料、コピー用紙、インク |
前年度分だが経費として申請を試みる。 |
| 2 |
主任者登録費用 |
|
63,392 |
宅建実務講習受講費、各種証明書取得費、宅建主任者資格登録申請費、宅建主任者証発行申請費 |
|
| 3 |
宅建業登録費用 |
35,000 |
|
印紙代33,000円、各種証明書（身分証明書、登録されていないことの証明書、納税証明書、住民票）2,000円 |
|
| 4 |
事務所開設費用 |
30,000 |
|
宅地建物取引業者票10,000円、宅地建物取引業者報酬額表10,000円、事務所看板（自作）10,000円 |
宅建5点セット（標識、報酬額の掲示、帳簿、従業者名簿、専任の取引主任者）と看板 |
| 5 |
宅建協会他加入費用 |
1,350,000 |
|
宅建協会入会金550,000円、保証協会入会金200,000円、保証協会分担金600,000円 |
保証協会分担金600,000円は廃業後返却される。 |
| 6 |
宅建協会他年会費 |
202,000 |
|
宅建協会年会費95000円x2年、保証協会年会費6000円x2年 |
|
| 7 |
測量と分筆 |
350,000 |
|
第1期と第2期分をまとめて発注した場合の費用。
|
第1期と第2期を別々に発注すると各20万円
|
| 小計 |
2,072,930 |
|
|
第
1
期 |
8 |
水道管敷設 |
1,803,600
（B社） |
|
県道側の100㎜本管から50㎜管で分岐し、2区画へ20㎜管を引く工事費。 |
市道の50㎜管から引けば安くなるが、既に基準戸数以上に供給済なので、県道の100㎜本管から引かざるを得ない。 |
| 9 |
道路拡幅、土盛り、整地 |
1,630,800
（B社） |
|
南側市道を5mに拡幅し、排水溝を設置する。宅地部は土盛り後整地する。 |
|
| 10 |
下水道負担金 |
340,360 |
|
負担金支払いにより、市が下水道の分岐と枡の設置工事を行う。 |
|
| 11 |
新聞チラシ作製 |
55,000 |
|
B4片面カラー印刷。ネット購入。 |
|
| 12 |
新聞チラシ配布 |
75,000 |
|
市内全域配布。約24,000部。 |
|
| 13 |
HP作成費 |
10,000 |
|
独自ドメイン登録。販促コンテンツ作成。 |
|
| 14 |
地目変更 |
10,000 |
|
土地改良区申請と農業委員会申請費用 |
業者に頼むと3、4万円かかる。 |
| 15 |
引渡し費用 |
100,000 |
|
司法書士の依頼費用（1区画5万） |
ネット情報からの推計値 |
| 小計 |
4,024,760 |
|
累計 6,097,690 |
第
2
期 |
16 |
車庫解体、樹木抜去 |
337,000
（C社） |
|
車庫の解体処分と、柿の木2本と桜の木1本の抜去を行う。 |
|
| 17 |
水道管敷設 |
200,000 |
|
2区画のうち1区画は現在自宅用に使っている分岐管を使用可。他の1区画は市道から市負担で分岐。 |
市道から自宅への分岐管の費用（推定額）が発生。 |
| 18 |
擁壁、土盛り、整地 |
2,397,000 |
|
車庫の擁壁はそのまま使い、それを延長する擁壁を築く。その後土盛りと整地を行う。
|
南の市道側も擁壁設置の金額。これを省けば少し安くなる。
|
| 19 |
下水道負担金 |
278,130 |
|
負担金支払いにより、市が下水道の分岐と枡の設置工事を行う。 |
|
| 20 |
新聞チラシ製作 |
55,000 |
|
B4片面カラー印刷。ネット購入。 |
|
| 21 |
新聞チラシ配布 |
75,000 |
|
市内全域配布。約24,000部。 |
|
| 22 |
HP作成費 |
10,000 |
|
販促コンテンツ作成。 |
|
| 23 |
地目の変更 |
30,000 |
|
土地改良区清算金と農業委員会申請費用 |
業者に頼むと3、4万円かかる。
|
| 24 |
引渡し費用 |
100,000 |
|
司法書士の依頼費用（1区画5万） |
ネット情報からの推計値 |
| 小計 |
3,482,130 |
|
累計 9,579,820 |
|
|
| ● 宅地化の収支 |
|
宅地化のキャッシュフローは下表のとおり。（数字の単位は円）
| 年度 |
No |
収入 |
支出 |
キャッシュ |
| 1 |
1 |
|
|
宅建業開業 |
1,722,930 |
-1,722,930 |
| 2 |
|
|
測量・分筆 |
350,000 |
-2,072,930 |
| 3 |
|
|
第1期工事費他 |
4,024,760 |
-6,097,690 |
| 4 |
第1期 販売収入
（172坪、平均坪6万円） |
10,320,000 |
|
|
4,222,310 |
| 5 |
|
|
所得税（長期譲渡20％） |
844,462 |
3,377,848 |
| 2 |
6 |
|
|
第2期工事費他 |
3,482,130 |
-104,282 |
| 7 |
第2期 販売収入
（158.9坪、平均坪6万円） |
9,534,000 |
|
|
9,429,718 |
| 8 |
|
|
所得税（長期譲渡20％） |
1,210,374 |
8,219,344 |
注1： 上記は、想定期間（2年）、想定コスト、想定価格で販売できた場合の収支です。
注2： 販売価格の平均（坪6万円）は最近数年間の近隣地区の実績から実現可能と思われる値。
実際には+1万円での売却を目標とします。
|
|
|